قیمت آپارتمان در فرانسه

طبق گفته موسسه ملی مطالعات آماری و اقتصادی (INSEE)، در کلان شهر فرانسه عموما قیمت خانه ها در طول سال افزایش می یابد و به همین ترتیب نیز قیمت آپارتمان در فرانسه روند صعودی مشخص دارد. در چند سال اخیر افزایش قیمت به دلیل افزایش تقاضای خرید ملک در فرانسه بوده تا حدی که برخی کارشناسان می گویند این موضوع مربوط به نرخ بهره پایین وام خرید مسکن  در این کشور می باشد. اما شما فکر میکنید واقعا موضوع چیست؟ در این مقاله، مشاورین واحد سرمایه گذاری و خرید ملک موسسه حقوقی توسعه گران مهر به  راهنمایی شما در این زمینه پرداخته اند و اطلاعات کافی را در اختیار شما می گذارند.

تغییرات قیمت آپارتمان در کشور فرانسه

اگر قصد مهاجرت به فرانسه و خرید خانه در این کشور را دارید لازم است بدانید که با توجه به گزارشات اخیر، قیمت خانه در سال جاری تغییراتی داشته است. بخش اسناد رسمی کشور فرانسه جدولی مبنی بر تغییرات قیمت خانه در هر قسمت کشور در سال 2019 ارائه داده است. طبق این جدول بندی، قیمت خانه ها در خارج از IIe-de فرانسه 2.4 درصد و در داخل IIe-de فرانسه 3.3 درصد افزایش داشته است. این افزایش قیمت به آنچه که زنجیره آژانس های املاک گزارش داده بودند از 3.2 درصد به 1.20 درصد تعمیم یافته است. سازمان ملی آژانس های املاک تغییر 4.20 درصدی مهمی را گزارش داده است.

به طور معمول، تغییرات زیربنایی همانند آنچه مشاهده می شود نیست و این مساله برای آژانس های املاک اطلاعاتی در تمامی سطوح محلی فراهم نموده است که توسط سازمان اسناد رسمی درج شده و جداول نتیجه کاملا متفاوتی را نشان می دهند. به علاوه، گسترده نمودن اطلاعات به اطلاعات 5 سال اخیر، نشان دهنده پایین تر بودن قیمت هر بخش نسبت به سال 2019 بوده و اطلاعات سال 2015 نشان می دهد که قیمت خانه ها از آن زمان تا کنون 2 برابر شده است.

البته این مسئله تجارتی پیرامون رودخانه لویر شمالی در سال های اخیر نیست. قیمت خانه های در بخش های جنوبی کشور پایین تر هستند. قیمت خانه ها در استان آلپس نسبت به 5 سال گذشته به حدی کاهش یافته که از هر 6 منطقه 5 منطقه تغییر قیمت داشته است. همچنین در استان اسیتان، قیمت 9 بخش از هر 13 بخش کاهش یافته است.

تنها در تعدادی از مناطق کشور فرانسه سازمان اسناد رسمی جداول خود را به منظور تغییرات اساسی تطبیق داده است. بر این اساس، بعضی از تغییرات در قیمت ها که در سال گذشته گزارش شده اند، می بایست با دقت بیشتری مورد بررسی قرار گیرند. ارزان ترین ملک ها در کشور فرانسه در بورگاندی یافت می شوند که قیمتی در حدود 70600 یورو دارند و این در حالی است که گران ترین خانه ها در آلپس هستند و در حدود 414600 یورو قیمت دارند.

نکات لازم قبل از خرید آپارتمان در فرانسه

شما باید در زمستان به دنبال خانه باشید همانطور که همه می دانند، فرانسه کشوری زیبا و خارق العاده به خصوص در تابستان است. برای همین ضروری است از منطقه ای که قصد خرید خانه در آن را دارید در اواسط زمستان تاریک دیدن کنید، تا با سختی های نیمه دیگر سال روبرو شوید. و دلیل این امر تنها آب و هوا نیست، بلکه آشنایی با مغازه ها، بارها و رستوران هایی است که در کل طول سال باز هستند، و همچنین در زمان تعطیلات قیمت مسکن به چه میزانی بالا می رود. ر ماه های سرد، داشتن همسایه برای شما خوب است.

راهنمایی های فوق العاده ای وجود دارند. هیچ وقت جذب خانه ای نشوید که در وسط ناکجا آباد وجود دارد، مگر اینکه بخواهید برای رسیدن به همه جا رانندگی کنید؛ و برای یافتن یک خانه مناسب زمان صرف کنید. قبل از واگذاری خانه تان در بازار انگلستان و رزرو بلیط های تان به حومه کشور فرانسه، اول با یک وکیل صحبت کنید زیرا آنها می توانند درباره قوانین برای افراد خارجی که قصد خرید خانه در فرانسه دارند، به شما کمک کنند. این برای جلوگیری برای هر نوع سردرگمی در طول مسیر بسیار مفید است.

فریب قیمت های بسیار پایین را نخورید

به یاد داشته باشید که قیمتها باید معقول به نظر برسند واگر چه به نظر می رسد که شما پول بسیاری در فرانسه خرج می کنید، به خاطر داشته باشید که هزینه های جاری بسیار بالا هستند، همچنین مالیات ها، قبض های نگهداری و گرمایش به نظر می رسد که میزان اعظمی از سرمایه را می بلعند. و اینجا هیچ اشاره ای به کار های مورد نیاز برای بازسازی خانه نمی شود. و به خاطر داشته باشد که قانونی مخالف مالک یا نماینده درباره هزینه های جاری وجود ندارد.

متوجه پروژه های نوسازی باشید

حتی پروژه های کوچک نیز هزینه های بسیاری دارد، پس قبل از خرید مکان مورد نظرتان به خوبی فکر کنید، مگر اینکه زمان و پول کافی برای ساختن خانه مناسب داشته باشید. اگر چه داستان های زیبایی درباره افرادی وجود دارد، که خانه های قدیمی در حومه فرانسه را به خانه هایی زیبایی نوسازی کرده اند وجود دارد، داستان های وحشتناکی نیز وجود دارد. در نظر گرفتن این مورد بسیار مهم است که آیا پولی که صرف بازسازی خانه می شود، هنگام فروش بازگردانده می شود زیرا پروسه فروش بسیار طولانی تر از انتظار شما است. و به خاطر داشته باشید، مطمئن شوید که پول کافی برای قابل سکونت کردن خانه بدون ورشکسته شدن دارید.

اول درباره اجاره کردن فکر کنید

اگر شما درباره منطقه ای که می خواهید در فرانسه ساکن شوید یا نوع خانه مورد نظرتان مطمئن نیستید، چرا اول به اجاره ملک فکر نمی کنید. این به شما اجازه می دهد که درباره حمل و نقل، آب و هوا، همسایه ها و فروشگاه های مختلف بدون ریسک مالی تحقیق کنید. همچنین، شما با مردم و شهری که در آن زندگی می کنید از اول آشنا می شوید، و خانه هایی را پیدا می کنید که در معاملات املاک ارائه نشده اند.

شبکه را گسترش دهید

از نقشه های گوگل (Google Maps) و همچنین Street Views (در صورت امکان) استفاده کنید، تا بهترین دیدگاه را از ملکی که در نظر دارید از همه زوایا داشته باشید، مخصوصا اگر از انگلستان آمده اید. با این روش، شما می توانید از هدر رفتن زمان گران بها برای خانه های اشتباه جلوگیری کنید.

بهتر است که جستجو کنید

خود را به بنگاه های املاک در مناطق محدود نکنید، زیرا با صرف نظر از آنها می توانید پول زیادی را پس انداز کنید. برای مثال، معروف ترین سایت طبقه بندی شده فرانسه Le Boin Coin دارای لیست املاک است، که آشنایی با آن ارزش دارد زیرا درباره شهرداری ها و وکیل های محلی و تمام املاک در دسترس توضیح داده است.

مراحل خرید قانونی آپارتمان درفرانسه

مرحله 1: ارائه پیشنهاد

هنگامی که ملک مناسب خود را در فرانسه پیدا کردید، می توانید برای آن پیشنهادی ارائه دهید؛ یا از طریق یک نماینده معاملات یا املاک یا به صورت خصوصی، اگر به صورت فروش خصوصی است. قبل از انجام این کار، اطمینان حاصل کنید که تمام امور مالی خود را مرتب کرده اید و بررسی های دیگری را که می خواهید ترتیب داده اید و به طور کامل در مورد املاک و منطقه تحقیق کرده اید – پس از انعقاد قرارداد، 10 روز فرصت دارید تا نظر خود را تغییر دهید و سپس آن را به صورت قانونی انجام دهید.

مرحله 2: امضای توافق نامه فروش (compromis de vente)

در حالی که قراردادها در پایان مراحل در انگلیس رد و بدل می شوند، در فرانسه آنها در ابتدا مبادله می شوند. هنگامی که یک پیشنهاد در مورد یک ملک پذیرفته شد، خریدار و فروشنده یک قرارداد اولیه را امضا می کنند، معمولاً به صورت توافقنامه فروش. اکثر آژانس ها دارای توافق نامه فروش هستند، اما ممکن است بخواهید این امر توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، زیرا درج بندهای شرطی (بند های تعلیقی) که متناسب با نیازها و شرایط شخصی شما باشد ممکن است در نظر گرفته شود. این موارد مانند فروش وابسته به اجازه برنامه ریزی یا نظرسنجی موفق نیاز دارد.

مرحله 3: پرداخت بیعانه

در هنگام امضای توافق نامه فروش، خریدار موظف است مبلغی را پرداخت كند كه معمولاً 10٪ قیمت خرید است. در صورت داشتن یک حساب تضمینی، باید به دفتر اسناد رسمی یا نماینده پرداخت شود، اما هرگز مستقیماً به فروشنده پرداخت نشود.

مرحله 4: دوره وقفه

پس از امضای توافق نامه فروش توسط هر دو طرف، یک دوره وقفه 10 روزه پس از آن وجود دارد، در این مدت خریدار می تواند به هر دلیلی بدون از دست دادن سپرده خود معامله را فسخ کند. این دوره فقط برای یک ملک (به عنوان مثال یک خانه یا آپارتمان)، و نه برای زمین و یا یک منطقه ساختمان سازی صدق می کند، و همچنین در صورت خرید ملک از طریق یک SCI / société civil immobilière (شرکت دارایی) صدق نمی کند.

اگر در دفتر اسناد رسمی امضا کنید، به طور معمول نسخه ای از قرارداد به شما داده می شود و مدت 10 روز بعد از آن شروع می شود. اگر شما قرارداد را توسط دفتر اسناد رسمی تحویل نگرفته باشید، آنها به طور قانونی موظفند با نامه، قرارداد را برای شما ارسال كنند، و این دوره وقفه بعد از امضا رسید قرارداد شروع می شود.

مرحله 5: تکمیل فروش – توافقنامه فروش

به طور کلی برای تکمیل خرید یک ملک در فرانسه حدود سه تا چهار ماه زمان می برد. پس از انجام جستجوهای مربوطه توسط دفتر اسناد رسمی، وی اقدام به تهیه توافق نامه فروش می کند و از خریدار و فروشنده دعوت می شود تا آن را در دفتر دفتر اسناد رسمی امضا کنند. همچنین در صورت تمایل می توانید وکیل و / یا مترجم تان را با خود ببرید. اگر قادر به حضور شخصی نیستید، می توانید وکالت نامه ای را برای امضا از طرف شما تعیین کنید. برای اطمینان از وضعیت مطلوبی که دارید، باید از قبل ملک را بررسی کنید. در صورت نیاز به هرگونه تعمیر، دفترخانه دار می تواند بخشی از مبلغ نهایی را برای پرداخت هزینه آن نگه دارد.

مالیات خرید آپارتمان در فرانسه

افرادی که برای مقاصد مالیاتی در فرانسه مقیم نیستند می توانند بدون تبدیل شدن به ساکنان مالیات در فرانسه، املاک را در آنجا خریداری کنند. خرید ملک مستقیم یا از طریق یک شرکت فرانسوی یا خارجی امکان پذیر است.

عوارض ثبتی

اگر یک ملک در فرانسه واقع شده باشد، خواه خرید توسط ساکنین یا افراد غیر مقیم انجام شود، عوارض ثبت پرداخت می شود. نرخ حدود 5.8٪ است. در مورد دفع سرمایه گذاری در شرکت ها (چه فرانسوی و چه خارجی) که علاقه اصلی آنها به فرانسه املاک است، نرخ آن 5٪ است.

مالیات بر ارزش افزوده (VAT) برای املاک

مالیات بر ارزش افزوده املاک با توجه به معاملات انجام شده توسط افراد مشمول مالیات در زمینه فعالیت اقتصادی آنها، یعنی حرفه ای هایی از قبیل توسعه دهندگان، فروشندگان ملک یا سازندگان خانه قابل پرداخت است. با توجه به تملک دارایی، ساختمانهای جدید و قدیمی به شکل متفاوتی برخورد می شود. فروش ساختمان های تکمیل شده بیش از 5 سال پیش از مالیات بر ارزش افزوده معاف است، در حالی که فروش ساختمان های تکمیل شده کمتر از 5 سال پیش مشمول مالیات بر ارزش افزوده با نرخ 20٪ است.

با توجه به تملک زمین ساختمانی، نقل و انتقالات بین افراد مستلزم پرداخت عوارض ثبتی است، در حالی که فروش توسط یک متخصص بدون در نظر گرفتن وضعیت مالیاتی خریدار مشمول مالیات بر ارزش افزوده است. خرید اولیه یک ملک در فرانسه هزینه ها و مالیات های مختلفی را متحمل می شود. از آنجا که دفتر اسناد رسمی در طی مراحل خرید کلیه مالیات های مربوط را محاسبه و هزینه می کند، شما به طور کلی از آنها به عنوان دسته های جداگانه آگاه نخواهید شد. بسته به اینکه هزینه کارگزار توسط خریدار یا فروشنده پرداخت می شود، کل مالیات و هزینه ها می تواند تا 20٪ به قیمت یک ملک اضافه کند.

1. هزینه های نماینده، جایی که توسط فروشنده پرداخت نمی شود: 5 – 8%
2. هزینه های نقل و انتقال (Droit de mutation) (بدون نیاز به تمبر)، 5.8%
3. هزینه های دفتر اسناد رسمی، در مقیاس متغیر که توسط قانون تعیین شده است محاسبه می شود: 2.5-5٪ 
4. هزینه ثبت وام (در صورت استفاده از وام فرانسوی برای خرید ملک) 1-3٪ 

وب سایت دفاتر اسناد رسمی فرانسه شامل یک ماشین حساب مفید برای هزینه های معامله است.

هزینه ها / مخارج

1. هزینه ملک 1.450.000
2. وام مسکن 800.000
3. هزینه دفتر اسناد رسمی در خرید 13.008
4. هزینه دفتر اسناد رسمی در وام مسکن 2.303
5. تمبر مالیاتی 84.196
6. سایر مالیات های دولتی 2.410
7. سایر 600
8. مالیات بر ارزش افزوده هزینه های دفتر اسناد رسمی 3.063
9. هزینه های کلی 105.600
10. قیمت خرید کلی 1.555.600

 اقامت فرانسه با خرید آپارتمان

هم اکنون، هیچ محدودیتی برای افراد خارجی در مورد خرید ملک در فرانسه وجود ندارد، اما این پروسه به عنوان فرد خارجی کمی سخت تر است. اگر با یک نماینده بنگاه معاملات املاک کار می کنید، مسیر راحت تر است. اگر خانه را به صورت مستقیم با خریدار معامله می کنید، ممکن است قیمت بیش از حد معمول باشد، حتی ممکن است دو برابر قیمتی باشد که به یک فرد فرانسوی ارائه می شود. در نتیجه، بودن با یک دوست محلی برای کمک کردن در این پروسه ایده خوبی است زیرا آنها معامله بهتری با یک همشهری مرد یا زن انجام می دهند.

فرآیند خرید خانه در فرانسه برای ساکنان غیر اتحادیه اروپا مشابه ملیت های اتحادیه اروپا است و همچنین، برای ملیت های فرانسه، اگر چه مدت زمانی که می توانید در ملک خود بمانید بستگی به وضعیت ویزا / اقامت شما دارد. مانند همیشه، خرید ملک در خارج از کشور، آشنایی با فرآیند خانه بسیار مهم است زیرا در هر کشوری متفاوت است. در فرانسه، برای مثال شما باید از یک اسناد رسمی برای خرید یا فروش خانه استفاده کنید.

هنگامی که از راه دور خرید را انجام می دهید یا مسافرت می کنید، انجام یک تحقیق کلی بسیار مهم است؛ بنابراین شما باید از وقت خود در فرانسه نهایت استفاده را برای جستجوی خانه ببرید. قبل از رفتن به فرانسه کار های بسیاری می توانید انجام دهید و می توانید رابطه خوبی با افراد حرفه ای در امر املاک برقرار کنید تا در طی مسیر به شما کمک کنند.

یک نماینده خوب بسیار با ارزش است و در فرانسه آنها بسیار به شما کمک می کنند. برای مثال، آنها به شما در امور بیمه بسیار کمک می کنند. همچنین برای انجام کارهای قانونی برای شما پیدا کردن یک پیدا کننده املاک بسیار مفید است. نماینده های انگلیسی زبان بسیاری در دسترس وجود دارد، اما خریدارانی که نه به زبان فرانسوی و نه به انگلیسی صحبت می کنند باید گزینه ترجمه را به صورت گفتاری و نوشتاری و مخصوصا برای قرارداد های قانونی در نظر بگیرند. خرید ملک در فرانسه به شما امکان اقامت را نمیدهد و شما صرفا می توانید به آن به عنوان یک سرمایه گذاری به خرید ملک نگاه کنید.

لازم است بدانید که هیچ محدودیتی در خصوص سرمایه گذاری در فرانسه و همچنین مالکیت خارجی در این کشور وجود ندارد، بیشتر اموال در این کشور در زمینه سرمایه گذاری در حوزه ملک و زمین می باشد. مشاورین ما در موسسه حقوقی برگزیده اصطهباناتی (توسعه گران مهر) شرایط اقامت فرانسه از طریق خرید ملک را به صورت کامل برای شما توضیح خواهند داد تنها اگر با ما در ارتباط باشید تا بتوانیم بهترین راه را بروی شما باز کنیم.