کشور استرالیا به مهاجرانی که خواستار اخذ اقامت از طریق خرید ملک هستند این اجازه را نمیدهد. ولی موسسه توسعه گران مهر از روش های متفاوتی امکان اخذ اقامت در این کشور را فراهم می کند که به اختصار به شرح آنها در ادامه این مقاله می پردازیم. موسسه توسعه گران با توجه به شرایط شخص متقاضی که شامل سن مدرک تحصیلی و نمره آیلتس می باشد دوره های شش تا یکساله رشته های مربوط به فنی و حرفه ای را که فرد در آن دارای تجربه و سابقه کار باشد پذیرش می گیرد و این ابتدای کار اخذ اقامت استرالیا با خرید ملک و یا سرمایه گذاری در استرالیا است.
اقامت استرالیا با خرید ملک
ویزای سرمایه گذار قابل توجه استرالیا یا همان ویزای طلایی توسط دولت در سال 2012 معرفی شد. این ویزا راهی ساده جهت اخذ اقامت دائم استرالیا از طریق سرمایه گذاری برای متقاضیان را فراهم می آورد. از طریق سرمایه گذاری، حق شهروندی استرالیا مستقیما به متقاضیان داده نمی شود. در واقع هر 3-4 سال اقامت، 1 سال اقامت دائم را شامل می شود.
نکات کلیدی:
- سرمایه گذاری 5 میلیون دلار در سازمانی خاص
- بدون محدودیت سنی
- گزینه هایی برای دور زدن الزامات زبان انگلیسی وجود دارد
- حداقل اقامت 40 روز طی 5 سال می باشد.
- اخذ اقامت دائم پس از 4 سال
- سهمیه کشوری وجود ندارد
- تا پس از پیش تصویب هیچ گونه سرمایه گذاری نیاز نمی باشد
- پس از 4 سال متقاضی و خانواده او می توانند از اقامت موقت ( PR دسته 188 ) به اقامت دائم تغییر وضعیت دهند ( PR دسته 888 ).
اگرچه سرمایه گذاری محدود و منظم است. اقامت به خانواده محدود می گردد. هیچ گونه سهمیه کشوری وجود ندارد و تا پیش از تصویب نهایی، اجازه سرمایه گذاری داده نخواهد شد. کشور استرالیا مقصدی محبوب برای اقامت جویان HNWI از طریق سرمایه گذاری است. در حقیقت در سال 2017، کشور استرالیا بیش از 10000 سرمایه گذار HNWI به سوی خود جذب نمود که این میزان از هر کشور دیگری حتی از ایالات متحده آمریکا با بیش از 9000 متقاضی نیز بیشتر است.
کشور استرالیا دارای استاندارد بالای زندگی است و رتبه اول را به خود اختصاص داده است. این کشور دارای رتبه ای بالا در ایجاد امنیت اجتماعی برای زنان و کودکان است. همچنین مقصدی عالی برای کسب و کار است و اقتصاد آن طی 27 سال گذشته هیچ گونه رکودی نداشته است. با توجه به مهاجرت سرمایه گذاران به استرالیا قوانین در رابطه با سرمایه گذاری 5 میلیون دلار وجود دارد.
- حداکثر 60 درصد: در مسکن های خیلی اقامتی اوراق مشارکت و اشتراک گذاری
- حداکثر 10 درصد: سرمایه گذاری
مالیات:
ساکنان موقت از پرداخت مالیات درآمد خارجی به دست آمده در کشوری دیگر و دارایی خارجی CGT معاف هستند. پس از 4 سال امکان گسترش اقامت موقت به 8 سال وجود دارد.
بازار خرید ملک در استرالیا
بعد از دو سال نوسان، قیمت خانه های استرالیا کاهش پیدا کرده است و خریداران را به این بازار بازگردانده است. مثال بارزی از مورد ذکر شده: مزایده خانه ای چهار خوابه در حومه شهر سیدنی در روز شنبه، باعث جذب حدود 100 نفر شد. پیشنهاد مزایده با 226.000 دلار بالاتر از قیمت نهایی ارایه شد و در نهایت با قیمت 1.5 میلیون دلار استرالیا ( 1 میلیون دلار آمریکا ) به فروش رفت.وضعیتی که آخرین بار در سال های رونق دیده شده بود.
به گفته مسئول فروش آژانس املاک و مستغلات PHIL ALLISON، در حال حاضر مردم نگران افزایش قیمت ها در شش تا دوازده ماه آینده هستند، بنابراین تلاش می کنند همین حالا ملکی را خریداری کنند. وی افزود: در اواخر شش ماه گذشته به سختی می شد خانه مزایده ای را برای خرید پیدا کرد. برگشت ناگهانی تمایلات را می توان در سه فاکتور دنبال کرد: بانک مرکزی نرخ بهره را کاهش داد که باعث شد نرخ وام به سمت کمترین نرخ حرکت کند، استرس وام مسکن کاهش پیدا کرد و انتخاب مجدد دولت SCOTT MORISSON در ماه می بود که باعث از بین رفتن برنامه های حزب کارگر شد که می خواستند معافیت های مالیاتی برای سرمایه گذاران بخش املاک را حذف کنند.
- ارزش خانه های ملی در ماه می با بیشترین میزان سقوط سالانه به 7.3 درصد کاهش پیدا کرد و در ماه اوت به 5.2 درصد کاهش پیدا کرد.
- ارزش ملی در سه ماه افزایش پیدا کرده و اولین افرایش در سه ماه نوامبر 2018 ثبت شده است.
- هر چند که روند بازگشت هنوز زود است اما روند افزایشی به خصوص در شهرهای بزرگتر پدیدار شده است.
- نرخ مزایده همچنین افزایش یافته است و در اوایل سال 2017 در ملبورن و سیدنی به بالاترین سطح خود رسیده است.
- آپارتمان ها و خانه های ویلایی در نزدیکی مراکز شهر ها متداول تر هستند اما خانه های مجزا هنوز بر اکثر مناطق مسلط هستند. وقتی که شما در مورد حقوق صحبت می کنید، قیمت خانه های استرالیا در مقایسه با اکثر کشور ها بالاتر است. قیمت ملک در سیدنی هنوز گران ترین است.
شرایط خرید ملک برای خارجی ها در استرالیا
قوانین خرید ملک برای خارجی ها در استرالیا اخیرا تغییر کرده است. در اینجا کارهایی که افراد غیر مقیم برای سرمایه گذاری در املاک استرالیا باید انجام دهند ارائه شده است. در سال های اخیر بازار املاک مسکونی استرالیا مقصد محبوبی برای سرمایه گذاران خارجی به ویژه سرمایه گذاران چینی بوده است. پایداری اقتصاد استرالیا و بازار املاکی که نسبتا تحت تاثیر نوسانات قرار نگرفته است، استرالیا را به انتخابی امن برای سرمایه گذاران خارجی تبدیل کرده است.قوانین سرمایه گذاران خارجی تغییر کرده است. بر خلاف برخی دیگر کشورها که محدودیت های کمی برای سرمایه گذاران خارجی وجود دارد، استرالیا همیشه دیدگاه نظارتی بر سرمایه گذاران خارجی املاک داشته است. در دسامبر سال 2015، در پی افزایش نگران کننده خریداران چینی که باعث افزایش قیمت ها (افزایش قیمت خریداران اولین خانه ) شد، دولت استرالیا قوانین جدیدی برای سرمایه گذاران خارجی که قصد خریداری ملک را دارند وضع کرد که شرایط را برای آنها سخت تر می کرد.
بر اساس این قوانین، خریداران غیر مقیم می توانند تنها املاک جدید را خریداری کنند نه آنهایی که بنا شده اند. افراد غیر مقیم که در استرالیا بدون تاییدیه کمیته بررسی سرمایه گذاری خارجی (FIRB) ملکی را خریداری کرده اند، به 135.000 دلار جریمه نقدی، سه سال حبس یا هر دو محکوم می شوند. شرکت هایی که این قوانین را نقص کرده اند باید 675.000 دلار جریمه نقدی پرداخت کنند و نماینده خریدار و نماینده املاک که به خریدار خارجی کمک کرده اند با مجازات های شدیدی روبرو خواهند شد.
علاوه بر این شرایط سخت، خارجی هایی که می خواهند املاک سرمایه گذاری استرالیا را خریداری کنند باید هزینه درخواست پرداخت کنند. 5.000 دلار برای املاک با ارزش زیر1 میلیون دلار و 10.000 دلار برای املاک با ارزش 1 میلیون دلار به بالا، به ازای هر یک میلیون دلار هزینه اضافی، هزینه درخواست 10.000 دلار افزایش پیدا می کند. پرداخت این هزینه ها تضمین نمی کند که خریدار قادر به خرید ملکی است که آن را انتخاب کرده است.
مزایای خرید ملک در استرالیا
سرمایه گذاری در املاک استرالیا در میان سرمایه گذاران خارجی و مهاجران استرالیا که به دنبال بازده و ثبات بالا هستند از محبوبیت بالایی برخوردار است. بطور شگفت انگیزی، بسیاری از ساکنان استرالیا که ویزای اقامت موقت یا ویزای دائم دارند حتی اطلاع ندارند که واجد شرایط وام مسکن هستند و از مزایای بازار املاک و مستغلات استرالیا برخوردار هستند.
ثبات و پایداری
بازار املاک استرالیا ثابت کرده که از ثبات قیمت برخوردار است. فرق بزرگ بازار املاک استرالیا با دیگر بازارها این است که حدود 70 درصد خانواده های استرالیایی صاحبخانه هستند بنابراین سوداگری نسبتا کمی در این بازار وجود دارد. در اکثر شهرهای بزرگ کمبود دائمی عرضه مسکن وجود دارد. استرالیا از طریق اداره تنظیم مقررات استرالیا ( APRA ) قانون گذاری وام های مسکن و مدیریت اقتصاد حساب شده برای کاهش ریسک حباب قیمت ها را انجام می دهد.
استرالیا هرگز کاهش قیمت بیش از 20% در سال را نداشته است. بازار املاک کشورهایی مثل هنگ کنگ یا آمریکا سقوط قابل توجهی داشته اند که در استرالیا تا بحال بی سابقه بوده است. قیمت مسکن در اقتصاد های ضعیف تا 70% سقوط داشته اند که خسارت های بزرگی به سرمایه گذاران وارد کرده است. این ها اغلب به دلیل سوداگری های سرمایه گذاران خارجی یا حباب قیمت ایجاد شده توسط بدهی ها است. سرمایه گذاران تاثیر کمی در استرالیا دارند زیرا در بازار مسکن اکثرا مالک هستند.
رشد مداوم
املاک استرالیا در طول 100 سال گذشته از رشد مداوم سرمایه برخوردار بوده است به همراه افزایش قیمت ملک که هر 7 تا 10 سال دو برابر شده است. یکی از دلایل این رشد، کمبود شدید مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ استرالیا است. جمعیت بسیار سریع تر از خانه های ساخته شده در حال رشد است. این رشد مداوم دلیل اولیه سطح بالای مهاجرت و تقاضای شدید کار در استرالیا است. سقف قیمت خانه ها مقرون به صرفه است. قیمت ها تا حد زیادی مطابق با سطح استطاعت مردم افزایش پیدا می کند.
سرمایه گذاری در استرالیا آسان است
- بسیاری از کشورها قوانین سرمایه گذاری و قوانین بانکی بسیار محدود کننده ای برای سرمایه گذاران خارجی دارند که سرمایه گذاری را سخت می کند
- استرالیا یک مکان عالی برای زندگی است. استرالیا بخاطر داشتن شهرهای بین المللی مختلف و مناظر طبیعی مهیج مشهور است.
- کوئیتزلند (QLD) به خاطر سواحل و صخره های دریایی معروف است.
- ویکتوریا (VIC) دارای خط ساحلی بسیار زیبایی است که تا استرالیای جنوبی (SA) امتداد پیدا کرده است.
- قلمرو شمالی (NT) به خاطر تجربه متفاوت از یک منطقه دور افتاده مشهور است.
- نیوسوت ولز (NSW) به خاطر کوه های ارام ابی، ساحل زیبا و اقتصاد قوی و سیدنی مشهور است.
- اکثر دانشگاه های استرالیا دارای شهرت جهانی هستند.
- در 50 سال آینده انتظار می رود که روند مهاجرت به استرالیا ادامه داشته باشد و در نتیجه آن قیمت ملک افزایش پیدا می کند.
آیا سرمایه گذاران می توانند املاک مسکونی و تجاری خریداری کنند ؟
- ثبات و رشد تنها محدود به خانه های مسکونی، خانه های شهری و آپارتمان ها نمی شود.
- اکثر املاک تجاری مثل دفاتر، کارخانه ها و بازار خرده فروشی ثابت کرده اند که بازده عالی دارند.
- سرمایه گذاران خارجی بزرگتر ترجیح می دهند در هتل ها، کافه ها، مزارع تجاری و پروژه های توسعه مکان های تجاری و مسکونی سرمایه گذاری کنند.
قوانین سرمایه گذاری خارجی ها تغییر کرده است. بر اساس قوانین جدید، خریداران غیر مقیم تنها می توانند خانه های جدید، ملک های در حال ساخت یا زمین هایی که قصد توسعه آن ها را دارند سرمایه گذاری کنند. به خاطر اینکه آنها اقامت ندارند نمی توانند خانه های ساخته شده را خریداری کنند مگر اینکه بخواهند آن ها را خراب کنند و خانه جدید ( در مدت چهار سال بعد از دریافت تاییدیه ) بسازند. برای دریافت تاییدیه برای ساخت و ساز مجدد باید سرمایه خانه افزایش پیدا کند. افراد غیر مقیم ملزم به دریافت تاییدیه کمیته بررسی سرمایه گذاری خارجی (FIRB ) هستند در غیر این صورت ممکن است با جریمه نقدی 135.000 دلار، سه سال حبس یا هر دو مواجه شوند.
مراحل خرید ملک در استرالیا
مرحله 1: تشکیل تیم حرفه ای
برای انجام کارهای حقوقی به یک مشاور حقوقی یا سند نویس نیاز دارید.کار آنها تکمیل بررسی و شناسایی ملک، مدیریت انتقال مالکیت و بررسی قرارداد قبل از امضا است. توجه داشته باشید که سند نویس که شما انتخاب می کنید باید در همان ایالتی باشد که می خواهید ملک خریداری کنید یا حداقل مجوز فعالیت در آن ایالت را داشته باشد
مرحله 2: کسب پیش تایید وام
ضروری است که قبل از شروع به جستجو برای خانه، پیش تایید وام را کسب کنید. املاک خوب برای مدت طولانی در بازار نمی مانند. خریدارانی که دارای پیش تایید هستند معمولا بهترین سرمایه گذاری را انجام می دهند در حالی که افراد دیگر هنوز درگیر درخواست وام هستند.
مرحله 3: درخواست برای وام
درخواست برای وام مسکن به عنوان یک فرد غیر مقیم می تواند کار سختی باشد زیرا شرایط وام بسیار پیچیده می شود
تعداد کمی وام دهنده، در این فضای وام برای سرمایه گذاران خارجی فعالیت می کنند.
مرحله 4: دریافت تایید واجد شرایط بودن از FIRB
اگر شما غیر مقیم و یا دارای ویزای موقت هستید شما ملزم به دریافت مجوز از کمیته بررسی سرمایه گذاری خارجی (FIRB ) برای خرید ملک در استرالیا هستید. شهروندان استرالیایی، افراد دارای اقامت دائم، شهروندان نیوزلندی به تایید FIRB نیاز ندارند. دریافت تایید FIRB یک پروسه ساده است که معمولا دو هفته بعد از تاریخ درخواست انجام می شود.
مرحله 5: پیدا کردن ملک
اگر تصمیم دارید از نماینده املاک استفاده نکنید، مقایسه املاک ایده خوبی برای فهمیدن ارزش واقعی ملک است. مطمئن شوید مقایسه خود را بر اساس ویژگی های مشابه انجام می دهید تا ارزش دقیق تری پیدا کنید. اغلب بانکی که کارگزار وام شما است ارزش ملک را تعیین می کند. توصیه می شود تا زمانی که این اتفاق نیفتاده است متعهد به خرید ملک نشوید زیرا می تواند از پرداخت هزینه های اضافی جلوگیری کند.
مرحله 6: گفتگو در مورد قیمت خانه
به عنوان یک قانون کلی، املاک استرالیا معمولا 10% زیر قیمت ارائه شده به فروش می رسند. این بسته به بازار، موقعیت و نوع ملک متفاوت است. شما می توانید برای کسب اطلاعات در مورد بازاری که به آن علاقه دارید به سایت REALSTATE.COM.AU مراجعه کنید. املاک در برخی از مناطق حومه شهر که مشهور هستند بیش از آن قیمتی که تبلیغ شده است به فروش می رسند. برخی از وب سایت ها املاک درصد تخفیف برای برخی از مناطق شهر را مشخص می کنند که این میانگین درصد زیر قیمتی است که ملک به فروش می رسد
مرحله 7: دریافت تایید رسمی وام
زمانی که ملکی که می خواهید آن را خریداری کنید پیدا کردید می توانید قرارداد فروش را برای کارگزار وام مسکن برای دریافت تایید رسمی ارسال کنید. به یاد داشته باشید که تا دریافت رسمی وام اقدام به خرید ملک نکنید. نماینده املاک ممکن است شما را تحت فشار قرار دهد تا امضا کنید زیرا خریداران دیگری نیز وجود دارند اما شما باید تنها زمانی این کار را انجام دهید که تایید وام را دریافت کرده اید. زمانی که قرارداد فروش را ارسال کردید، معمولا در طول یک هفته تایید رسمی را دریافت می کنید.
مرحله 8: مبادله قرارداد و پرداخت بیعانه
شما می توانید بعد از تایید رسمی وام، قرارداد را مبادله کنید. مشاور حقوق یا سند نویس برای پیشبرد امور به شما کمک می کنند. به طور معمول شما باید 10% از قیمت ملک را بیعانه بگذارید. مقدار بیعانه قابل مذاکره است و بین ایالت ها متفاوت است. توجه داشته باشید که زمانی که به خرید ملکی متعهد شدید شما امکان لغو قرارداد را ندارید پس لطفا قبل از امضای قرارداد یا پرداخت بیعانه با مشاور حقوقی مشورت کنید.
مرحله 9: تایید FIRB
بسیار مهم است که قراردادی که شما امضا کرده اید شرط ماده قانون ” مشروط به تایید FIRB ” را داشته باشد که برای 30 روز اجازه تصمیم گیری برای FIRB را می دهد. در این مرحله ضروری است که با مشاور حقوقی یا سند نویس خود چک کنید که ماده قانون به صورتی باشد که اگر درخواست FIRB برگردانده شد شما ودیعه خود را از دست ندهید
درخواست FIRB ساده است و معمولا توسط سند نویس شما انجام می شود. ممکن است نیاز باشد شما قبل از دریافت وام، تایید FIRB را به وام دهنده ارائه دهید
مرحله 10: قرارداد نهایی
زمانی که شما قراردادها را امضا کردید، کپی امضا شده را برای تایید باید به FIRB ارسال کنید. بانک باید تایید رسمی قرارداد وام را برای شما ارسال کند. شما می توانید از کارگزار وام بخواهید که در این امر به شما کمک کند یا می توانید از مشاور حقوقی یا سند نویس کمک بخواهید.
در این مقاله سعی نمودیم اطلاعات لازم را جهت اخذ ویزای سرمایه گذاری و همچنین اقامت در استرالیا مطرح کنیم، چنانچه سوالات بیشتری داشتید می توانید با مشاورین ما در موسسه حقوقی برگزیده اصطهباناتی (توسعه گران مهر) در رابطه با نحوه اقدام صحیح گرفتن اقامت استرالیا با خرید ملک گفتگو کنید.
