خرید مسکن در آلمان

آیا رویای مستقر شدن در یکی از مزرعه‌های بایرن را دارید؟ یا می‌خواهید در یکی از واحدهای آپارتمانی شهر برلین زندگی کنید؟ در این مقاله که توسط نویسندگان ما تهیه شده است، به صورت کامل به شما توضیح خواهیم داد که چطور می‌توانید خواسته‌های خود را به واقعیت تبدیل کنید. همچنین الزامات و شرایط مورد نیاز جهت خرید مسکن در آلمان و هزینه‌هایی که در راستای این امر مورد نیاز هستند را بررسی خواهیم کرد.

در کشور آلمان، اکثریت مردم صاحب خانه هستند. آلمان پس از سوئیس، دومین کشوری است که دارای نرخ پایین مسکن در اروپا می‌باشد. در این بخش ما به شما توضیح می‌دهیم که چطور می‌توانید منزل ایده‌آل خود را در آلمان بیابید. همچنین از شرایط امضای قرارداد مسکن در آلمان و هزینه‌های خرید نیز صحبت خواهیم کرد. اگر علاقه‌مند به زندگی و مهاجرت به آلمان هستید، این مطلب شما را راهنمایی خواهد کرد تا بتوانید در مراحل خرید ملک در آلمان موفق شوید و درگیر مشکلات رایج این مسیر نشوید.

بازار خرید مسکن در آلمان

از زمان سقوط اقتصادی که در کشور آلمان پیش آمد، قیمت مسکن در این کشور به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. هزینه‌ها در بازار مسکن اکنون به حدی رسیده است که برخی از منتقدان اقتصادی، درباره احتمال ظهور حباب در بازار مسکن شهرهای بزرگ هشدار داده‌اند. به عنوان مثال، مشاور املاک نایت فرانک ادعا کرد که قیمت مسکن در برلین در سال 2017 یک پنجم 20.5% افزایش یافت و بازار مسکن این شهر بیشترین سرعت را در افزایش قیمت داشت.

باید دید این افزایش قیمت‌ها تا چه حد پایدار هستند. داده‌های سال 2018 توسط بوندس بانک نشان می‌دهد که املاک در شهرهای آلمان، از 15 تا 20 درصد گران‌تر می‌شوند. این بدان معنا نیست که شما باید از خرید خانه صرف‌نظر کنید؛ زیرا برخی از مناطق و شهرها هنوز قیمت‌های مقرون به صرفه‌ای را به مشتریان ارائه می‌دهند.

اطلاعات منتشر شده توسط سازمان آلمانی “Stiftung Warentest” در سال 2017، نشان داد که خریداران در شهرهای ماگدبورگ و کوتبوس می‌توانند یک خانه 3 خوابه 130 متر‌مربعی را به مبلغ 200.000 یورو خریداری کنند؛ اما با همان مبلغ، آن‌ها می‌توانند یک آپارتمان کوچک دارای دو اتاق در کلن یا دوسلدورف و فقط یک خوابگاه در مونیخ را جهت اسکان خود تهیه کنند.

قیمت خانه در شهرهای آلمان

جدول زیر از راهنمای املاک جهانی نشان می‌دهد که، قیمت مسکن در هر مترمربع در شهرهای آلمان به چه صورت است:

یکی از عوامل موثر بر رشد قیمت مسکن در کشور آلمان، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است. برخی از کارشناسان ادعا می‌کنند، در حالی که سالانه 280.000 خانه جدید در آلمان ساخته می‌شود، این رقم به اندازه کافی بالا نیست. بازار املاک آلمان یک سرمایه‌گذاری پایدار و قابل اعتماد برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است؛ با این حال، بازدهی در برخی مناطق می‌تواند کم باشد.

برخی از معافیت‌های مالیاتی که برای سرمایه‌گذاران بازار مسکن آلمان در نظر گرفته شده بود، اکنون حذف شده است. علاوه بر این، افزایش 25% برای هر ملکی که کم‌تر از 10 سال تحت مالکیت افراد بوده است، اعمال می‌شود. به این معنی که برای بسیاری از مهاجران، خرید ملک در آلمان فقط برای اقامت طولانی مدت به صرفه و مناسب خواهد بود. همچنین هزینه‌های معامله مسکن، می‌تواند بین 7 تا 12 درصد برای خریداران و حدود 2 تا 4 درصد برای فروشندگان، متمایز از قیمت خرید باشد.

مقاله مرتبط: مقایسه هزینه زندگی در شهرهای آلمان

خرید ملک توسط افراد بین‌المللی

هیچ محدودیتی برای خرید ملک در آلمان، توسط افراد بین‌المللی و خارجی وجود ندارد. شما می‌توانید ملک مورد نظر خود را در آلمان خریداری نمائید، حتی اگر مقیم این کشور یا از اعضای اتحادیه اروپا نباشید.

خرید ملک در آلمان چگونه است؟

در خرید خانه و املاک به صورت بین‌المللی، معمولا انتظار می‌رود که بیشترین زمان صرف یافتن خانه مورد نظر شود؛ اما اینگونه نیست. در واقع، زمانی که ملک مناسب را انتخاب کردید، باید بیش از یک ماه جهت تکمیل معامله زمان بگذارید. مراحل خرید مسکن در آلمان، به شرح زیر هستند:

• تحقیق درباره وام مسکن و دریافت پیشنهاد وام
• یافتن ملک مناسب
• پیشنهاد دادن قیمت مسکن
• تنظیم قرارداد فروش از طریق دفاتر اسناد رسمی
• نهایی کردن وام مسکن
• امضای قرارداد
• ثبت فروش از طریق دفاتر اسناد رسمی
• پرداختن مالیات بر فروش املاک پس از 4 هفته

هزینه خرید خانه در آلمان

هنگام خرید ملک در آلمان، می‌توانید انتظار داشته باشید که مسئولیت پرداخت بیشتر هزینه‌ها بر شانه شما باشد. به طور معمول، فروشنده ملک پرداخت‌های لازم به نماینده املاک را انجام می‌دهد؛ اما اگر از نماینده خریدار کمک گرفته‌اید یا نماینده هزینه آن را تقسیم کرده است، ممکن است مجبور شوید مبلغی را بپردازید.

هزینه کل خرید ملک برای خریدار، معمولاً حدود 10% قیمت خرید است. این هزینه شامل موارد زیر می‌باشد:

• مالیات انتقال دارایی  3.5% الی 6.5%
• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی 1.2% الی 1.5%
• هزینه ثبت‌نام 0.8% الی 1.2%
• هزینه‌های نماینده املاک، در صورت تقسیم، 1.5-3 درصد، به علاوه مالیات بر ارزش افزوده 19 درصد.

مقاله مرتبط: هزینه زندگی در آلمان

مالیات بر نقل و انتقال املاک

هنگام خرید خانه در آلمان، باید مالیات انتقال را بپردازید. این مبلغ 3.5 درصد قیمت خرید مسکن را شامل می‌شود؛ اما در برخی مناطق ممکن است بیشتر هم باشد. در حال حاضر، قیمت‌ها در هر منطقه به شرح زیر است:

• 3.5٪ – بایرن، زاکسن
• 4.5% هامبورگ
• 5% – بادن-وورتمبرگ، براندنبورگ، هسه، مکلنبورگ-پومرانیا، نوردراین-وستفالن، راینلند-پفالز، زاکسن-آنهالت، تورینگن
• 5.5% سارلند
• 6 درصد – برلین
• 6.5% هولستین

مسکن و املاک در آلمان، به طور معمول هم به صورت خصوصی و هم از طریق آژانس املاک به فروش می‌رسند. در هر صورت مسئولیت آن با خریدار می‌باشد. شما می‌توانید منازلی که جهت فروش گذاشته شده‌اند را، از طریق آگهی‌های مکتوب و یا آنلاین خبرنامه‌ها، وبسایت آژانس‌های املاک آلمان و پرتال‌های آنلاین املاک مشاهده نمائید.

خرید خانه در آلمان با وام بانکی

وام های مسکن برای مهاجران به میزان درآمد، سبک زندگی و وضعیت شخصی آنها بستگی دارد. در برخی از وام های بانکی آلمان بلافاصله پس از دریافت، وام گیرندگان می بایست پرداخت را شروع کنند؛ اما در برخی دیگر بازپرداخت کامل با تعویق انجام می شود و تنها از وام گیرندگان می خواهند که سود و بهره را پرداخت کنند.

برای خرید خانه در آلمان با وام بانکی، وام دهندگان تمام هزینه خرید خانه را به شما وام می دهند( اگر چه برخی از هزینه های خرید خانه را باید از سرمایه شخصی خود پرداخت کنید). هر چند که وام های بانکی 100 درصد برای خرید خانه در آلمان ارائه می شود، اما وام های 80 درصد در میان شهروندان و مهاجران در آلمان رایج تر است.

وام مسکن در آلمان معمولا 25 تا 30 ساله با نرخ بهره ثابت در چند سال اول ارائه می شود. علاوه بر این خریداران می توانند در ازای نرخ کلی بالاتر، بهره وام را در 10 ،20 و یا حتی 30 سال ثابت پرداخت کنند. در مقایسه با دیگر کشور ها، نرخ بهره وام مسکن در آلمان نسبتا پایین است. نرخ بهره وام بانکی برای خرید مسکن در آلمان حدود 1 تا 2 درصد است.

برای اینکه وام گیرندگان برای بازپرداخت اقساط وام مسکن با مشکلی رو به رو نشوند، بانک ها تضمین می کنند که اقساط از 35 درصد تا 40 درصد حقوق خریداران فراتر نرود.

انواع وام های بانکی در آلمان برای خرید خانه

با وجود اینکه وام های مسکن متعددی در آلمان در دسترس هستند؛ اما برخی از آنها در میان شهروندان آلمانی متداول ترند. شما باید تصمیم گیری کنید که کدام یک از وام ها برای وضعیت فعلی شما مناسب است و آیا واجد شرایط دریافت وام مورد نظر هستید یا خیر. در ادامه به بررسی رایج ترین وام های مسکن در آلمان می پردازیم

وام مسکن سالانه ( Annuitätendarlehen)

محبوب ترین وام مسکن در آلمان، وام Annuitätendarlehen است که با نرخ بهره ثابت دارای بازپرداخت 5 تا 30 سال است. برای بازپرداخت در ابتدا شما بهره بیشتری پرداخت می کنید اما پرداخت ماهانه تا اتمام اقساط ثابت باقی خواهد ماند. به مرور زمان میزان بهره پرداختی کاهش و بازپرداخت افزایش پیدا می کند.

یکی از ویژگی های وام دهندگان آلمانی این است که به وام گیرندگان این امکان را می دهند که مبلغ بازپرداخت ماهانه ( به نسبت وام اصلی – بین 2 تا 10 درصد در سال –Tilgung ) را تعیین کنند.

وام مسکن با بازپرداخت کامل (Volltilgerdarlehen)

وام مسکن با بازپرداخت کامل بسیار شبیه وام مسکن سالانه است، به این صورت که شما یک نرخ ثابت ماهانه شامل بهره و بازپرداخت اصلی پرداخت می کنید. تنها تفاوت وام مسکن سالانه با بازپرداخت کامل این است که شما به جای اینکه نرخ پرداخت ماهانه خود را به عنوان درصدی از کل وام مشخص کنید، مدت زمانی برای بازپرداخت کامل وام تعیین می کنید. بنابراین هر چه مدت زمان کوتاه تری انتخاب کنید، بازپرداخت ماهانه شما بیشتر خواهد شد.

وام مسکن با بازپرداخت نهایی (endfälliges Darlehen)

این نوع وام مسکن در آلمان زیاد رایج نیست و معمولا با هدف خرید خانه برای اجاره دادن استفاده می شود. در وام مسکن با بازپرداخت نهایی، پرداختی های شما فقط سود وام را شامل می شود و بازپرداخت را پوشش نمی دهد. در پایان دوره وام، تمام مبلغ بازپرداخت باقی مانده است. مهاجرانی که قصد دریافت وام مسکن با بازپرداخت نهایی را دارند ملزم به ارائه یک پیش پرداخت زیاد هستند.

وام مسکن ساختمانی (Bausparen)

وام مسکن Bausparen با حساب پس انداز وام گیرندگان مرتبط است. این وام ها معمولا با نرخ بهره پایین و بلند مدت تعیین می شوند. برای دریافت این نوع وام دو مدل وجود دارد: شما می توانید در حساب پس انداز سرمایه خود را قرار دهید تا زمانی که واجد شرایط دریافت وام شوید. در غیر این صورت می توانید وام مسکن را دریافت کنید و بازپرداخت ها را به یک حساب پس انداز منتقل کنید و سپس برای بازپرداخت وام از آن استفاده کنید.

وام مسکن با نرخ متغیر (variables Darlehen)

برخلاف وام های با نرخ ثابت مانند وام های سالانه و بازپرداخت کامل، در این نوع وام ها همانطور که از نامش مشخص است، نرخ بهره تغییر می کند. هر سه ماه یکبار، نرخ بهره وام با مقررات جدید بانک مرکزی اروپا تنظیم می شود.

این مدل از وام مسکن به وام گیرندگان این امکان را می دهد که از تغییرات نرخ بهره استفاده کنند و در برخی موارد بازپرداخت سریعتری انجام دهند. نرخ بهره متغیر همچنین انعطاف پذیر است و به وام گیرندگان اجازه می دهد که پرداخت های بالاتری انجام دهند و یا بدون جریمه وام مسکن را پرداخت کنند. وام های مسکن با نرخ متغیر معمولا با وام های مسکن با نرخ ثابت ادغام می شود.

دولت آلمان (Bundesregierung) کمک هزینه ها، وام ها و سوبسیدهای زیادی را برای خریداران خانه ارائه می دهد. این کمک هزینه های با بهره پایین  در کنار وام های مسکن کمک بزرگی به مهاجران در آلمان است.

نحوه خرید خانه در آلمان با وام بانکی

درخواست وام برای خرید مسکن در آلمان تقریبا شبیه به سایر کشورهای اروپایی است، با این تفاوت که وضعیت مالی وام گیرندگان قبل از دریافت وام به صورت کامل بررسی می شود. بخشی از این بررسی به گزارش Schufa بستگی دارد که معادل یک گزارش اعتباری است. البته باید گفت که مهاجران به این گزارش نیاز نخواهند داشت و دریافت گزارش اعتباری توسط نهادهای مربوطه کافی است.

برخی از بانک های آلمانی برای استقبال از خریداران خارجی، خدمات دیگری از جمله ترجمه مدارک را انجام می دهند. در ادامه با اسامی این بانک ها آشنا خواهید شد:

• Commerzbank
• Deutsche Bank
• DKB
• Postbank
• Santander
• Sparda-Bank

هزینه دریافت وام مسکن در آلمان

برای دریافت وام مسکن در ابتدا متقاضیان باید درخواست خود را ارائه کنند. کارمزد ارائه درخواست معمولا 1 یا دو درصد از مبلغ کل وام است. افرادی که خواستار خرید ملک با ارزش بیش از 500000 هزار یورو هستند، می بایست برای ارزیابی ملک هزینه 300 تا 600 یورو پرداخت کنند. وام گیرندگان پس از امضای قرارداد ملزم به پرداخت هزینه های زیر هستند:

• هزینه های دفتر اسناد رسمی و هزینه های ثبت که حدود 1.5 درصد از ارزش کل ملک را شامل می شود.
• هزینه های املاک که معمولا 3 تا 6 درصد از قیمت فروش را در برمی گیرد. ( معمولا خریداران هزینه های املاک را پرداخت می کنند. اما به طور کلی این موضوع می بایست بین طرفین توافق شود)

پس از خرید ملک، خریدار حق دارد تا چهار هفته مالیات نقل و انتقال را پرداخت کند . مالیات نقل و انتقال ملک در آلمان بسته به ایالتی که در آن زندگی می کنید بین 3.5 تا 6.5 درصد از ارزش کل ملک متغیر است.

الزامات دریافت وام مسکن در آلمان

درخواست وام مسکن در آلمان یک ساده است. متقاضیان می توانند با ارائه مدارک زیر برای خرید خانه در آلمان با وام بانکی اقدام کنند:

• تکمیل پرسشنامه Selbstauskunft
• مدارک ارزیابی ملک
• مدارک اشتغال ( 2 تا 12 ماه فیش حقوقی )
• ارائه مدارک اضافه برای فریلنسرها از جمله میزان درآمد و دارایی، ارزیابی تجاری و اظهارنامه مالیاتی سال گذشته
• آخرین اظهارنامه مالیاتی
• مدارک اجاره ( اگر ملک قبلا اجاره داده شده است)

علاوه بر مدارک ذکر شده، مهاجران می بایست پاسپورت و مجوز اقامت خود را نیز ارائه کنند.

شرایط خرید خانه در آلمان برای پناهندگان

در جواب این سوال که آیا پناهندگان می توانند در آلمان خانه ای خریداری کنند یا خیر؟ باید گفت که برخلاف برخی از کشورهای اروپایی مثل دانمارک و سوئیس، هیچ محدودیتی برای خرید ملک در آلمان برای پناهندگان وجود ندارد. بسیاری از پناهندگان در شهرهای بزرگی مثل برلین، فرانکفورت و مونیخ املاکی را خریداری کرده اند. البته باید به این نکته توجه داشته باشید که خرید ملک توسط پناهندگان در آلمان تغییری در روند درخواست های آنها ایجاد نمی کند.

آلمانی‌ها معمولاً زمانی که ملکی را خریداری می‌کنند، انتظار دارند برای مدت طولانی یا به صورت مادام‌العمر در آن زندگی کنند. بنابراین مهم است که هنگام تصمیم‌گیری وقت بگذارید و اصلا عجله نکنید. در مناطقی که متقاضی بیشتری دارند، محبوب هستند یا حالت رقابتی دارند، گردش مالی می‌تواند کم باشد. بنابراین ایده‌آل‌ترین حالت این است که، شما حدود یک سال یا بیشتر برای یافتن خانه مورد علاقه‌تان به خود فرصت دهید. همچنین می‌توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر، با کارشناسان موسسه مهاجرت اصطهباناتی تماس بگیرید. همچنین شما می‌توانید در صورتی که تمایل به کسب اطلاعات بیشتر در زمینه مهاجرت به آلمان، تحصیل در آلمان یا تحصیل پزشکی در آلمان دارید، به دیگر مقالات وبسایت ما مراجعه نمائید.